主题：了解当前，看2008年南宁市房价走向！

金九十银的楼市现象在南宁却没有得到较高体现。10月份，南宁房地产市场供应萎缩，各物业总批准预售面积43.1万㎡；其中住宅面积为27.92万㎡，占总量的64.92%，与上月相比减少将近30个百分点；商业用地面积和办公用地面积分别批准预售面积2.8万㎡和5.95万㎡，分别占总量的6.51%和13.83%。供应的萎缩使得我们的房价一直“桀骜不驯”，那么供求关系是不是真正“萎”了，或者市场过度“宠爱”让我们的房价濒临泡沫或者已经是泡沫?

   房地产市场存在多种问题和矛盾，投资过热、房价偏高、上涨过快、投机和腐败问题等，但住房结构性矛盾（呈现供求不平衡，买房市场）则是主要矛盾；还有土地开发建设成本过快增长以及“追高买涨”心态和股市“财富效应”进一步拉升了房价。南宁市楼价的价格依然在上涨！这是共识！不管是开发商还是购房者，在保持了一个多月的观望中慢慢窥探灵犀的市场，你沸腾我也沸腾，你慢热我也慢热，市场总是这样，如同一个旋涡在不停地转，深不可测，唯一明朗在眼前的就是：房价目前在“低调”上涨！

   国家统计局南宁调查队对全市427家企业进行的投资环境及投资成本收益状况监测调查结果显示，六成以上的企业整体看好南宁市的发展前景，调查中，企业就当地竞争力、当地投资环境、当地投资风险、当地发展潜力、当地投资效益、当地与国际接轨程度、当地对投资者权益保护、当地政府行政效率、当地内销市场前景、当地整体生活品质等10个指标给未来投资者的推荐意见时，有六成的企业给出积极推荐投资意见。从这单方面的角度来看，南宁市的房价足以证明必涨的结论，一个人居城市，一个中国—东盟城市，一个西南优越地理位置的城市，房价没有理由不上涨，未来城市化的发展使得房价涨势“马不停蹄”，更何况南宁目前还没有真正达到二线城市发展水平！要说北京有效土地供应不足、上海世博效应、成都“城市中心论”、广州省会城市经济活跃因素导致房价的飞速上涨，那么南宁是更是综合了以上几个代表城市的所有因素！

   十月份南宁市的房屋销售依然火爆，也可以说是价格依然攀岩直上，房屋销售价格指数同比上涨9.6%，涨幅比上月高出0.3个百分点；环比上涨2.4%,涨幅比上月低0.7个百分点（信息源国家统计局南宁调查队），不管是新建商品住房销售、商业娱乐办公用房或者是二手房的价格都呈现上涨！本来身上的担子是合适的，可是上帝却在我们的背上偷偷地一次一次慢慢放小石头，于是我们感觉到了天在下沙。南宁人也许承受不起一次有一次上涨的包袱，可是城市化、市场化等等因素的形式不允许我们的房价降下来，不管市场或者政策、理论告诉我们：南宁的房地产相对（其他城市）来说还要发展！城市化进程如火如荼，南宁尚处于一个中级发展阶段，经济要发展，房价还要上涨是必然。

   拿北海市来说，从3月到8月，北海市商品住房价格上涨幅度持续居首，10月份同比上涨17.7%，仍然名列全国前茅，今年上半年，该市商品住宅平均价格每平方米1787元人民币，这一价格仅是全国商品住房平均价格3568元人民币的一半，比广西2266元的均价低479元人民币，寡人认为，北海房价“涨幅虽高，但总体水平偏低，不存在过热过快的问题”。 基数低，总量小，也是北海市房价“异动”明显的原因。2007年上半年1787元/平方米的均价与2006年的1639元/平方米相比，增幅达9%，但实际增加金额不到150元/平方米。由此粗简看来，北海市房价的上涨是符合客观规律的。

   2007年初，南宁市住宅均价为2900元每平方米左右，到2007年底，保守估计，达到4000元每平方米，升值近25%。中国—东盟以及北部湾经济圈告诉我们，南宁在西南地区的经济格局为一颗最闪亮的新星，对于一个崭新的城市来说，区域经济的优势致以城市化进程不断继续。从今年的房地产市场看出，07年是楼市的土地年，在房地产市场持续被看好的前提下，大规模的土地储备竞争，已经在年初的时候于邕城拉开帷幕，地王频频被刷新。2008年将是南宁楼市的金融年，在土地和金融的双重作用下，房地产市场愈朝理性方向发展，地产区域板块也将会呈现新的变化，房价预计呈现缓慢上涨形式。

   07年全国房地产市场洗尽浮尘，深圳、广州、上海、北京等一线城市历经市场和政策宏观调控的“磨练”，在开发商和购房者们的折腾中转了又转，使市场濒于或者已经到了转折的地步。南宁市在2008年逐步借鉴市场，理性调控调整发展。在价格看来如下：
凤岭板块。是南宁走向未来的形象标志区域，该板块房地产政府土地投放量大，开发项目大，高绿化率，低密度，注重形象塑造，部分项目呈现高品质、高档次。1215万元/亩的“地王”的出世，将进一步确定本区域的整体品质。08年，该区域的东南亚风情特色将进一步突出，特别是商业布局和建筑风貌上，将凸显出区域东南亚风情。价格也会有较大上涨，2008年，预计该区域均价为6800-7300元每平方米之间，是南宁地产最明显的升值区域。

琅东板块。是南宁目前高层建筑最集中的区域。商务空间功能将进一步凸显。南湖和五象广场将辐射周边，形成以涵盖休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、办公等几大功能的综合商务特色。08年，因南湖名都广场等项目的开发推进，将形成南湖周边土地重新认识和使用的讨论热点。均价预测为7000-7500元每平方米。
青山板块。是占南宁山水最美丽的部分。从居住回到青秀山到青山的更东面柳沙，高品质高档住宅将更显出纯居住的魅力和特色，半岛东岸等项目的房价将继续上扬。其他大型居住社区将呈现更多的特色风情，这里作为南宁市高档居住区将得到市场认可，户型以江景豪宅、中大户型为主。购买人群多为二次置业。南宁建筑形式的新品种，将诞生在这个板块。均价预测为6000-6500元每平方米。
大学路板块。预计2008年该区域的地产升值有限。目前翰林华府等项目作为高价格的先行者将带动一部分跟进项目，但价格基本会和2007年持平或略上扬，但是上扬的空间可能有限，总体的市场看好，这个区域的跟随机会就会增加。我们均价预测为4000-4600元每平方米。同时不可忽视的问题是，该区域存在一个巨大的租赁市场，其主体将以在校学生及教师职工为主，因此板块内楼盘的还有着相当的投资前景。空置房在本区域可能非常少。

城北板块。在快环左右，以友爱路、明秀路、北湖路、秀厢大道一带为主。整个板块有着较大的房地产市场需求缺口。在价格上与大学路板块存在一定的距离，填补了西乡塘区的中低价位市场。2008年，有较大的发展空间，尤其是快环以北的区域有大量的未开发土地，将出现更多的地产品种，大项目也会出现南宁名盘。510万每亩的项目、城市春天等将会上城北楼市的一个高度，均价预测为3200—3800元每平方米之间。
城南板块。东起白沙桥头，西至沙井大道，白沙大道沿线以北大片区域划入城南板块。城南板块人口密度并不高，区域形象欠佳，但普罗旺斯等项目逆市而上，另外江南工业和物流的区域经济条件极大（主要）影响城南楼市，它们带动了整个城南板块的形象迅速提升，区域的均价预测为为3200—3800元/平方米之间。

新城板块。属于青秀区。西以古城路为界，该区域的房地产市场已经日趋成熟，社区逐渐形成，已经形成为一个完善的房地产区域。近年，该板块内的土地供给较少，房地产供给有限，区域内均价较高。2008年，荣和•中央公园和永凯现代城将成为影响全城的项目。均价预测为5500—6000元/平方米之间。
仙葫板块。仙葫填补了南宁房地产市场低价位房源的空白，2008年，该板块升值潜力逐渐显现，竞争力也会增强。部分项目会形成局部热潮，均价预测为2800—3300元/平方米之间。是南宁市三年后就会实现大升值的区域，联发尚品等项目将成为前瞻性的大居住项目，在2008年发挥更大的优势。

lz贵为10级白腰带版主,估计也是kfs部队,有这样热情的看"涨"态度,算你狠!