主题：NREE：南宁商业地产精英聚首，共同探讨“南宁商业地产发展之路”，很值得一看哦！

“南宁商业地产发展之路”沙龙现场

9月13日，由南宁搜房网主办的“南宁商业地产发展之路”沙龙在搜房茶馆顺利举行。广西卓越资产管理公司何放总经理、南宁众联恒项目管理公司黄立总经理、广西弘毅营销顾问有限公司黄磊副总经理、南宁市众联恒项目管理有限有限责任公司余言珊总经理助理、广州班若亚太品牌策划有限公司许伟荣经理等嘉宾以及生活报、南宁晚报、南宁日报、信之港信息专刊等媒体的记者朋友、商业地产精英欢聚一堂，共同探讨南宁商业地产发展之路。本次活动由南宁搜房网副总经理刘合桂做主持，搜房网对此次活动进行了直播。
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南宁搜房网副总经理刘合桂做主持

商业地产作为中国房地产业的新生力量，在全国各大城市获得了突飞猛进的发展。尤其是05年以来，国内商业地产市场异常活跃。而随着国家的宏观调控政策的落实，使得多数寻求出路的住宅项目开发商，将目光投向了商铺等商业地产领域。近年来，南宁的商业地产也风生水起，掀起了开发的热潮。第一商圈的万达购物广场逐步进入到成熟阶段，第二商圈的新梦之岛、华联商业联合体进入到了饱和扩展阶段、第三商圈随着梦之岛水晶城与广州友谊的陆续开业，也将进入到了稳步发展成熟阶段，第四商圈也将随着航阳国际城的沃尔玛的开业，也将进入到了凤岭商圈破壳出世的阶段。

与会代表们畅所欲言，发表自己对商业地产的看法

在探讨会上，与会代表们畅所欲言，发表了自己对商业地产的看法。与会代表一致认为，南宁商业地产发展态势，总的来说是很有发展前景的，是一个逐渐往上走的过程，同时也存在一些问题，需要一个时间来平衡其供求关系。其中，广西卓越资产管理公司总经理何放认为：商业地产可以分两个角度看，一是这两年迎来了80年代后的一个新的消费的浪潮，这个浪潮会促使对商业的需求、购物、旅游等等呈现出非常旺盛的景象。二是地产进一步跟商业结合，实现了两者互补，现在商业地产不但是政府主导，还可以是民间、开发商共同推动的市场发展，这是总体趋势。

直播现场

刘合桂：首先介绍下今晚光临我们沙龙现场的各位嘉宾：广西卓越资产管理公司何放总经理、南宁众联恒项目管理公司黄立总经理、广西弘毅营销顾问有限公司黄磊副总经理、南宁市众联恒项目管理有限有限责任公司余言珊总经理助理、广州班若亚太品牌策划有限公司许伟荣经理和万正假日风景中心街招商部两位朋友梁萍、马阳宁以及生活报、南宁晚报、南宁日报、信之港信息专刊等媒体的记者朋友。

今天我们聊的主要话题是商业地产方面的，因为这段时间商业地产包括万正、阳光新城的商业街，都在9月份推出来。大家对住宅的关注度加强之后，第二个就是商业地产的话题。南宁的商业地产近年来确实取得了很大的成绩，但是我觉得总有一些磕磕碰碰的东西，从各位地产人士来看，现在南宁商业地产的是处于一个什么样的态势，存在一个什么样的问题。对于一些写字楼的类型，或者是一些地层商铺的类型做一个讨论。

首先，针对商业地产的发展态势，想请何总给我们说一说。

广西卓越资产管理公司总经理 何放 首先发表自己的看法

何放：前段时间刚刚去北京进行了一个考察，就是中国商业地产会议。这次的考察，广西的代表参加的人不多，我有幸参加这个会议。从这次的考察，我感觉商业地产已经开始了新一轮的竞赛。其实我们所看到商业地产可以分两个角度：

首先，潮流的到来。因为这两年迎来了80年代后的一个新的消费的浪潮，这个包括休闲娱乐、结婚购物，这是80年代后的消费浪潮，这个浪潮就把我们对商业的需求、购物、旅游等等，呈现出非常旺盛的景象。从地产的角度来说，从2002年第一次提出商业地产概念，当时比较新的是万达的概念，这个概念提出来以后，实际上由于操之过急激发了对商业的消费浪潮。就像我们看到的大连万达的繁荣一样，由于当时它是一种地产拉动商业的发展，所以说在02年到04年，经过一个繁荣发展后，04、05年又陷入了一个低潮。80年代后消费浪潮的出现，现在商业机会成熟了，地产进一步跟商业结合，实现了两者互补，所以我认为现在才可以叫做真正的商业地产。所以说以前就是地产拉动商业，或者是说不由自主在商业中有所发展。比如说街铺，街铺是所有中国业态中不由自主的状态，有街铺，就可以变成消费；但其他的业态，比如说步行街等等，这必须在消费浪潮下形成，所以从我们这次去北京（考察）发现这样一个事实，现在已经达到了商业地产同步发展的时代。这个时代是总体的中国的环境，而在广西南宁商业地产从06年到现在一直在升温。东西南北中遍地开发，而且现在的商业地产大家有不同的主题商街的概念，仅仅是一个街铺也可以形成自己的概念。以前步行街来说，大家认为是政府做的，但是现在不一样，现在是谁都是可以做步行街和主题街。那就意味着现在商业地产不但是政府主导，还可以是民间、开发商共同推动的市场，这就是我说的总体趋势。

刘合桂：刚刚何总说了，通过80年代后的消费商业地产进入一个升温阶段。黄总在本地做了几年(商业地产)，因为您是从外地过来的，您对南宁这边的商业是怎么看的？

广西弘毅营销顾问有限公司 副总经理 黄磊

黄磊：其实我们从04年来到南宁。进入南宁之后，那个时候的情况跟何总说得差不多，比较类似的有“10+1”，荣宝华是大型的批发商城，今年显得格外的活跃。盛世联邦，我们这个项目，是从今年7月份开始销售，我们同时推出的项目还是很多，04年的荣宝华，05年的梦之岛水晶城。今年的这个市场放量还是比较大，具体的其他项目和销售情况我不太了解，但我们盛世联邦的销售量还是可以的。我们周围的商场已经开始升级，从商业地产来看南宁发展态势，这是一个逐渐往上走的过程，中间也出现过很多问题，但像南宁的商业地产项目，有荣宝华、水晶城、“10+1”，他们都卖得非常好。

我说到南宁的商业地产是存在的问题，最为客观的讲就是旺销不旺场；产品好销，但后期经营商场总是冷冷清清，这与开发商的定位、销售等等有关。整个商业地产是存在的风险和流程，商业地产是一个体系，不像住宅那样建出来就可以出售，商场如果真正做好，除了销售外，还有很多因素。我们和开发商做沟通，先项目经营一段时间再卖，把商场做旺了这个价值就提升了。比如说裕丰，裕丰前期销售很大，但是经过7年漫长的承租后现在定价很高，结果一下子抢完，说明投资者重视的是有回报率的，所以说我认为南宁商业地产是存在比较多的问题，开发商存在旺销不旺场，主要是这种情况。

南宁日报记者 陶莉莎 

陶莉莎：前段时间，南宁的开发商聊过南宁的商业地产，他说除了朝阳商圈，其他只能说是一个商业街。因为商业圈需要一定的人口，而南宁比如说我们金湖商圈、江南商圈、北湖的商圈，他们购买的话自然而然地会去朝阳商圈，除开他的日常消费，比如说仅限制于去超市逛，所以他认为南宁只有一个商圈，所以想听一下你对他的观点有什么异议？

黄立：我抢答一下。商圈其实就是商业的分流，这是服务商圈的半径。原来讲的江南商圈、北湖商圈就是片区意义上的商圈，这和城市的商圈不是一个层次，这是层次的差别。城市的商圈，他的影响力是整个南宁市180万人口（的商圈），他的整个南宁片区是整个30、50万的人口。

何放：刚才很多人提到商圈人口是一个因素，但是我相信未来五象广场并不是取决于人口，而是取决于购房能力，比如说广州友谊，一个人买了他相当于朝阳商圈150个人的购买能力。一是人口，二是看购买能力。虽然说，朝阳商圈人多，但购买能力并不是很强。

胡宁军：我觉得趋势还是有向东的趋势（人口），还有一个朝阳刚开业，有一个老总他说航洋的沃尔玛会一个月内赶上朝阳的沃尔玛，这说明他看好这个购买力，他敢这么说他还是非常看好的。我觉得金湖、琅东片区我还是比较看好的。

黄立：凤岭从04年做的时候就提出凤岭商圈，当时凤岭还没有形成，但为什么提出商圈，因为他的交通、发展态势决定他一定会形成商圈，并超出商圈。现在凤岭刚刚只是（像）一个孕育出来的一个婴儿。

陶莉莎：你们认为金湖商圈是下一个商圈？

黄立：我认为凤岭商圈更具有标志性。今后凤岭会和朝阳商圈、七星、古城的商圈是同一个意义，这会形成一个旧城区、新城区两个商圈。朝阳商圈更符合一些大中型，以及成型面会更广。七星古城商圈、服务新城区等这一类南宁的人群消费正在分流，消费的程度正在分流消费习惯，这些习惯也在发生改变。

南宁晚报记者 黄海华

黄海华：黄立，我们看到凤岭这一带并不完全的统计已经超过50万的体量，就要在今年下半年放出来；我们面对这么大的体量，我们作为投资客来说，怎么样才可以形成又旺场、又旺财。

黄立：投资地产、商铺比较好的一些理念，投资商铺除了通过租金外，他的价值增长，他原来的服务业价值增长也是一个增长的空间。

黄海华：那么大的一个体量，是不是商业地产有一个城市商业的均衡比是1：1.2，还是1：1.3。

黄立：这是与城市的消费不同，基本上是1：1.5之间。

前8年的时间是有风险的，但8年之后就没有风险。风险在于投资人是拿现在的人宽裕的钱去买。8年以后的旺场还是现在拿你仅有的钱的去兑现升值空间。

何放：这个我不同意。商圈时间肯定不用。因为以前南宁的商圈投资者包括原来梦之岛，以及南宁百货的投资方都是南宁周边的投资方比较多。那么从去年开始，投资者来自全国各地，也就是说现在的资金上，不是说南宁投资一个商圈。广西投资一个商圈是沿海的资金来投资南宁的商圈，这是资金的投向。

第二，从消费的角度来讲，现在南宁的外来人是来自外地，不是广西的人，而是广西以外的人。所以来南宁的外地人口以及进入南宁的资金都是和前几年不能相比的，而这一块很难统计。什么叫很难统计本地的GDP的水平，这个可以收集到，但外地的（GDP水平的数据）是无法统计的，所以这一块在推动商圈的发展。这实实在在要问商圈的商铺的购买者，他们很多是属于外地的，你根本统计不出来；因为南宁的消费水平可以制成这个商圈，但他的收入你统计不到。

陶莉莎：我还有一个问题，北湖商圈开发商对记者说，他的盈利不是放在住宅上面，而是放在商业上，占30%的比例。北湖还是以南绵比较繁华，你怎么看待北湖商圈成熟的轨迹，这也要经历多长时间可以成熟？

黄立：就我们对那一块地来讲，作为零售商圈，其中包括片区，他（片区）的潜力都不是很强，但是为什么要投资这块地，更多的是因为开发商比较成熟，但成熟的角度在于，一些江浙的投资商他买地价的时候，他地价与房价是均等的，就她们，他就购买，他从这个角度兑现地产的价值。他的开发、他的资金运用以及各个环节是比较高的。

陶莉莎：北湖的商圈成熟需要多长时间？

黄立：一个商圈不会迅速改变，他会在发展一定阶段，会在原地进行一些裂变，比如说南城百货发展到一定的体量的时候，会在不远的地方有一个商业体来替换他这一片的商业，基本上是朝这个潮流走。一般的裂变的量和城市区的量是有区别的，因为他是片区服务，因为片区服务人口是无法增长。他服务半径也就是大概5公里范围内，但他没有很大的进行扩张。城市型的商圈是因为城市的扩张而扩张。

当代生活报记者 胡宁军

胡宁军：其实我想把这个问题提到一个老城区的商业地产的价值问题。你看他这个510万的地，他们的定位是区域性的，他做的肯定是更好的，他做商业地产即使是5%，他也可以把地的成本拿回来，也就是说他完全可以拿这块地，而且不亏本，而且还是赚的。为什么老城区还有这么大的商业价值？南宁老城区的商业价值是不可以被低估的。比如说盛世联邦也是这样，这两个有没有类别指出。

黄立：刚才我们讲的是一个零售商圈和批发商业有区别一个商圈的形成，一般有一个发展的脉络、方向，就像星湖路，它就是以电子产品为主，是以电科为中心的发展数码产品，不断地去扩张以及增长、裂变。那么，像盛世联邦，（原来借着原来的）水街、西关路的小商品市场，就是这样转变起来。这和原来城区比较小，和商圈聚集在一起是有一定关系的。老城区确确实实有更多的价值提升，除了关注零售商业的发展，批发其实也在增长，这个过程当中包括一些装饰材料，像广告装饰材料的这些材料都在增长。

胡宁军：想听一些何总对老城区的想法。

何放：老城区的商务构造以及业态提升了价值。老城区的停车位、周边环境都约束了他的价值，如果有大的商业圈出现，他肯定从停车位层高、消费等所有的东西进行一个商业建筑，这是好的环境，我们叫做“筑巢引凤”。从而可以使老商圈得到一个提升。旧的商业会固守原来的价值，我相信盛世联邦以及北湖会提升他自身的价值。

陶莉莎：商圈是多个业态组成的，但在这个商业圈当中，我们怎么样去做，才可以更好地服务商圈，并把这个商圈更科学、更可行地、更快速地培育起来？请万正回答一下。

万正假日风景中心街招商部 马阳宁

马阳宁：我觉得商业应该要把握好市场，就是把自己角色定位好，因为你自己一个商业产品，您定位好后会找到市场。无论你在哪里？房产是找地段的，但商业我觉得哪里都是地段。因为商业的产品非常丰富，他不止服务于周边，他可以辐射到周边，他的影响力其实可以无限扩张，但你只要在自己的前期把自己的产品定位好，把自己的市场把握住，你自己的产品做到了服务周边的需求，我觉得这就是成功的。他未必一定要人潮涌动，但他的产品正好满足周围的需要，我觉得这已经是得到了持续发展。你本身做一些别人没有的东西，做一些周围人需要的东西，这样你的成功是可以看得到的。

我们公司在仙葫做地产的时候，想着重在做生意。我们产量是20%左右，在前期我们也是想通过一个政府的方略；我们是05年开始的，当时政府想指引整个仙葫开发，把仙葫整个城市变成后花园。这时商业市场非常空白，我们之前就定位了一个作为对于居住的辅助就是做商业，但是到了今年07年，我们看到了一个现状，由于政府的改变，仙葫这两年情况不怎么好，对于销售城市这边也是偏低的；所以在销售上来说不大，入住率商业经营状况是比较困难的。我们对于房子这边的入住率是没有太多的办法，因为这是一个宏观的问题。但商业无论你周边的因素有多么客观，但可以随时看周边的变化，从而定位自己。

当初我们只是一个很简单做法，就是卖这个产品，但是现在回到另外一个方向，我们开始发现这个产品，我们可以先做活。现在我们改变思路，我们先招商；我们找一些能吸引各地的消费者来消费这样的过程，这样整个仙葫的业态，基本上小型服务业，一些小的配套。但由于成型的商业街、商业中心我们可以找到一些比较好的品牌店，还有一些大型的娱乐、餐饮等，这样辐射面更广，可以辐射到像邕宁、蒲庙。凤岭虽然没有起来，但是有一定的人口，只要我们把档次做到仙葫现有的水平，能达到现在消费者的需要就可以做活了。商业做好之后，整个周围的情况将会有更大的改观。因为我觉得整个房地产来说，商业的一个带动性是非常大的，如果商业旺的话，不愁人气不旺；以后整个仙葫的发展也是看这段时间，仙葫做得成功不成功。

万正假日风景中心街招商部 梁萍

梁萍：其实市场是有需才有求。何总说GDM弥补了当地的空白，也弥补了仙葫的空白。为什么我们做餐饮，无论是凤岭还是金湖，他可以辐射2公里之外的仙葫政府，这边要朝一个渡假村、娱乐方面发展；因为他空气都是很适合这一个业态形式，所以我们针对这个餐饮业。仙葫有一个小花园渡假村，他的商业定位是定位在哪里？旧的城区是窗帘住宅店。你去市中心，市中心是比较好，但是我偶然找另外一种感觉，比较优雅的感觉，这就是一个空白，我们也正在朝这个空白市场去找缺口。

陶莉莎：你们其实任重而道远，你们挑起了仙葫现在人气不够旺的情况下做商业，但如果你们做好起来，对仙葫商业应该很快就能带动。

梁萍：他处于一个旧城区，这是新城区的结合部。我们的项目都是一些中高的档的小区，当时海茵等对商业不是很看中，他只是一条街满足小区的配套，而我们这条街是临仙葫大道的商铺，所以他比较符合一些。

黄立：他们的业态比较丰富。

梁萍：现在商业是比较难做的。

刘合桂：我觉得这个完全地提出了一个问题。社区的商铺、底层商铺，其实比其他好；他临街商铺比较多，底层商铺到底怎么做，行业教教底层商铺怎么做？万正可能就是我们地上怎么操作，我就想问一下地下怎么操作，从规划、定位来说，这可能就是说正好解决现在的一些瓶颈。因为我们基本上是做商业地产这一块，我们就这一块探讨一下。

何放：把底商剥离出来，单独做。

比如说金源没有做底商，就是把住宅全部输里面，然后做40万平方米的金源貌。按正常情况下大家做一地下就是一整层都做，而他不是。

我们去广州看，去深圳看，商业面积30%他们就把他退回来，让商业成为对立的商业，现在这个趋势很明显，对立的商业有什么好处，对立商业在招商改造的时候很容易，你不会影响上面的住宅，你可以通过环保、清洁也不会跟目前抵触，也不会跟业主产生纠纷，这是独立的商业，但是他和你的小区是吻合在一起，他只不过是和绿化带隔着而已。

现在人的权利要求越来越高，居民说不能做什么，不能做什么，这很麻烦，所以现在的方案就是脱离出来了。我一个小区做10%的商业，中间隔着绿化带；商业对立以后很容易操作，不管是招商还是独立的商品都可以，就不用为这个操心了。

因为有时候他和街铺里面的住宅，住宅人少，影响了街铺；你街铺久久旺不起来，楼上就觉得买东西不方便；像北京、上海这几年都是分离的，这些都是解决方案。

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广州班若品牌策划有限公司创意群总监 许伟荣

许伟荣：今天我来参加这个会是抱着学习的心态来谈的。

在座都是地产界的精英，包括何总谈的，我非常赞同。底商全国来说都是一个样子，并不是一个容易操作的东西。但是我想说的一个观点就是很多时候，因为我是做广告的，客户给我们不抛出这个问题的时候，发展商对营销的作用，他的期望值太高了。其实很多时候一个场推出来，前期做规划的时候，他们已经决定了商品销售是不是成功，50%就已经决定了。所以说，关于底商的问题，刚才提到很多政策，他规定了你必须在这个小区这样建设，其实从规模上来说这已经注定了整个销售不会太乐观。

从后期营销来说，在销售商的风险如何降到最低，我只能说他的作用只是降低你的风险，然后提高你一点点的销售率。那怎么样提高。刚才，何总提了很多切实可行的方法，我个人的在广州操作经验觉得，第一要系统地去考虑问题，这个刚才黄磊也提到。对于底商发展上要提足（足够）勇气把这个场做旺，所以前期的投入会比较大一些，但从系统上来看这个投资是非常好的。如果你不以做这个投资，就会有很多小区的等着人们来买。

其实，有一些小区他的底商，因为发展商在规划的时候也比较有眼光，也做了很多的调研，在设计的时候做得比较好，这个产品也是做比较不错的。我在广州也操作过，有些项目，当我们拿到这样的项目我们的第一个想法是怎么样整体地有一个概念、包装及不要拿单独拿商铺去销售，你是卖一条街而不是单单卖一个商铺，我们通常是这样的操作。其实，像前一阶段跟澳园的合作，其实这个项目，前期换了很多的操盘手，代理商也换了很多家。从最早的规划概念，其实就是一个底商，然后还有一些办公室，整个就是两、三层的建筑。在前期的时候，我们在做包装概念的时候，其实就是做所谓的“创业产业园”。首先，他的地位是错的，他没有注意到周围的人群，没有制成的概念。

其实，澳园拿出来对立建造的项目，其实是为了供给小区里面的人用的，就是这么一个典型的方法。但在做销售的时候，他的概念定位错误，他并不是针对区域里面的人做这个包装概念，而是放眼之后，广州希望把这个华南板块往南都可以创业经济，往南引导；但实际上这是一个很长远的概念，他没有立足于现在。番禺人的消费能力是很强，他们就放眼以前，没有看到以后。我们就给他一个概念，你的小区可以沿用，但经营的业态不能是写字楼，而应该是一些饮食文化之类的东西。广州那边尤其是番禺，对饮水的消费能力是相当强的，我们就告诉他，你要在这方面有一些创意，把一些很有创意的饮食引过来去做。如果把底商做好定位也是相当重要的。

南宁众联恒项目管理公司总经理助理 余言珊

余言珊：我自己感触很深，真的是找到差异化的定位，我觉得很重要。其实，在任何地方做商业，用我们领导经常讲的一句话：天时、地利、人和。如果天时不到的话，但是这个地方地理位置很好；如果这个地方位置不好，但有人的他也可以做一些项目。我们做底商的时候都是花很大的精力去做产品底位。如果产品定位做得好，我觉得商家可以做旺场都不是很大的问题。因为后期的问题就是商家引入，所以我觉得底商从招商、经营跟实际操作的项目、住的运营的过程，我觉得很关键；可能是公司给的指导，特别是我们转做商业这一块感触很深。