主题：人民币升值对房地产的影响

人民币升值对房地产的影响
                                  

今年上半年，我国外贸顺差急剧增加，外汇储备增速超过50%，国际收支严重不平衡成为当前宏观调控面临的最为突出的矛盾。我国从7月21日起开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币对美元即日升值2%。

伴随着人民币对外升值，人民币对内却在持续的贬值。在人民币对内贬值中，绝大多数老百姓都将从中受损。我们不要看国家统计部门公布的经济指标，这些指标中的物价指数的 
    我们的政府近些年来一直在说：我们的通涨水平很低，其依据是我们国家统计部门公布的经济指标。而我们老百姓却感到物价在持续上涨---房价疯涨，教育费用疯涨，水电气价格一轮一轮的涨，这几天粮油及粮油制品的价格又在涨。国内物价上涨，就是人民币对内贬值。

但是也有其利空的影响：货币持续过度升值会导致中国经济减速(因为FDI下降、净出口下降)、外国资本需要下降,从而使房地产需求下降,并会导致通胀水平下降,从而使房地产价格涨速下降。
    因此,升值的最终影响取决于升值后中国政府对市场宏观经济的走向,如果经济仍然能保持较高的增长,则升值对房地产是利好,如果经济出现严重衰退,则房地产亦将受损。

如果人民币对外持续过度升值，宏观经济调控失败后，会出现什么问题呢？

人民币升值对房价的影响是最早持续上涨、然后泡沫形成、最后泡沫破灭、房价下降。
韩国、日本、我国台湾等国家或地区的历史均是如此。这一过程的原因在于: 
在升值初期,国内经济形势良好,需求增加,特别是外资投资需求增加,导致房价上涨；
升值过程中,房价在不断上涨,泡沫形成,但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；最后,币值升至最高时,房价到了最高点,但出口受到重大影响、外资撤退,宏观经济开始走向衰退,这时就是泡沫破灭,房价下降的时候。 
     整个过程周期长度取决于升值周期长度,一般会较长,如韩国是4年,1986年至1990年；日本是24年,1971年至1995年；我国台湾是8年,从1985年至1992年。