主题：恒大苹果园特价房广告引发的话题 南宁房价是“真摔”还是“假摔”

一则特价房广告激起千重浪
南宁房价是“真摔”还是“假摔”
种种迹象表明，南宁楼市已经步入理性调整期

    连日来，广西本土房地产开发商大腕广西恒大集团在包括本报（当代生活报）在内的多家主流媒体刊登促销广告宣称，该公司旗下的苹果园项目限时推出50套特价房，其销售价格区间为“3088—3388元/平方米”。在此之前，苹果园的房屋销售均价为4300元/平方米左右。
   正所谓一石激起千层浪，广西恒大集团是广西地产界的领军者之一，而恒大苹果园又是凤岭片区举足轻重的千亩大盘，以广西恒大集团在南宁楼市的分量和影响力，此举已经让南宁楼市为之震撼，并引发各界人士浮想联翩，加之先前诸多楼盘房价“明升暗降”的举措不断，例如荣和中央公园的“买房免费用车”、盛天茗城大幅下调起步价至4280元/平方米、汇东俪城以3390—4300元/平方米低价位价格区间开盘入市，以及南宁楼市普遍出现房价打折风等现象，一时间，有关南宁房价是真的将要从高处“摔”下还是依旧为“假摔”的争论，也越发激烈起来。

一则广告引发房价“真假摔”之争
    在苹果园的广告刊出后，记者第一时间与该集团销售分公司副总经理林崇凯取得联系，对方低调地表示，此次低价销售的住宅只是限量限时促销，而无意挑起南宁楼市价格战，该负责人特别向记者说明，该楼盘其他居住品质优良住房价格没有松动，当天还以4300元/平方米的价格顺利卖出了两套居住品质优良的住房，这显示好的住宅的售价依然“坚挺”。
   首期开盘远远低于片区均价的汇东俪城，是南宁楼市6月里最风光的新盘。当时汇东俪城明确标价，该楼盘销售价格区间为3390—4300元/平方米，由此也引发了一阵今年以来极为少见的抢购潮。对此，汇东俪城的开发商广西汇东投资置业公司总经理黎卫较为平静地告诉记者，该楼盘之所以低价入市，主要原因在于该楼盘是大盘也是新盘，他们的销售策略是“低开高走”。
     就此，有业内市场分析人士认为，少数开发商低调的降价促销行为，只是“少数开发商”在出招托市聚人气，只要没有将降价范围化扩大，这些短期降价行为，不足以拉低整个南宁市的销售均价，而充其量只算是整个市场房价的“假摔”。
    相对房价“假摔”的推断而言，房价“真摔”论的支持者们的理由较为充分。“真摔论”者认为，南宁的房价走势至始至终都受到国内楼市大环境影响，像今年以来上海、深圳等一线热点城市，房价大幅下滑，已经悄然道明了楼市的走向而五月份的四川汶川大地震，更让许多购房人根本性地改变了购房保值增值的观念，进而极大的影响了购房人的购房热情，更为要紧地是，二套房首付提高效应已经显现，购房人按揭成本急剧增加，银行银根收紧，开发商贷款不易，由此导致不少房地产企业出现资金链紧张的局面……对此，不少业内人士担忧，接二连三的打击，让已经低迷的楼市雪上加霜，如此一来，南宁楼市紧步国内一线热点城市的后尘，出现“价量齐跌”的状况，只是时间问题。
   这些分析人士搬出了一系列板上钉钉的事实来证明自己的“真摔论”：例如南宁楼市的成交量备案量已呈萎缩状态，与去年同期相比，南宁市一季度住宅面积成交量同比下降13.37%，五月份则同比下降48.06%。与此同时，越来越多的楼盘已经迫于销售压力加入了价格战之中，像凤岭的大盘恒大苹果园、汇东俪城当前的在售的住宅，极有可能将该片区的房价重新拉回了4000元/平方米范畴，位于中国－东盟商务区的保利?21世家，最终折后的开盘价为6200元/平方米，相对于当前盛天茗城6300元/平方米的均价、和润园超7000多元/平方米的售价，已经悄然回落；而在新兴板块鲁班路上，振宁?现代鲁班的首期开盘价在3100－3990元/平方米之间，远远低于同一道路上的其他楼盘售价。无独有偶，位于相思湖畔的西湖东郡，周末开盘时给出的住房价格区间为3550—4300元/平方米，相较于距离不过300米远的新锐楼盘骋望?骊都接近5000元/平方米的售价，可谓价格优势明显……
    不过据记者观察，当前大多数开发商只是采取阶段性的“打折”优惠方式销售，公开降低售价参与打价格战的楼盘在整个南宁楼市里只是少数，且暂时没有迹象表明这波“价格战”战火马上就会扩散蔓延。南宁房价是否要“真摔”，此时仍难以做出准确论断。

买卖双方在博弈
楼市理性调整加速
   尽管南宁房价“真假摔”之争尚无定论，但有一个共识已逐渐为大家所认可，那就是：南宁楼市已经步入理性调整期。市场分析人士做出此判断的理由主要有两方面，一是南宁楼市房价逐渐理性回归，新盘售价涨幅已大幅趋缓，部分区域甚至出现下探的趋势，二是在买卖双方博弈中，购房人逐渐占据了上风，由此导致各大楼盘不再笼统定价，而是理性细分市场采取分级定价方式来精准寻找潜在客户。
记者多方走访市场后了解到，当前南宁楼市已经出现了一股明显的楼盘打折潮，楼盘开盘送万元大礼包或者房价打9.7、9.8折已经是最常见的促销手段，一些新盘甚至最高优惠至9折也已不鲜见，而在二手房市场，许多在售的住房也主动将挂牌价下调10％－15％，而急于出手的甚至愿意8折抛售。如此一折算，表面上居高不下的房价，实际上已经在“折风”中向市场所认可的水平理性回归，最明显地体现就是不少楼盘售价的涨幅趋缓甚至停滞，例如以凤岭为例，与去年同期相比，相当部分楼盘当前的实际售价，不管是一手新房还是二手次新房，基本上与去年持平，或者仅有小幅上涨。
    与此同时，因为市场成交低迷，越来越多的楼盘楼层越建越高，但销售量持续下滑，由此导致资金链急度紧张，急需卖楼回笼资金解困。业内人士就此分析认为，市场越是低迷，楼市进行理性调整的动力才越足，既然近一两个月以来，相当部分房地产开发企业以及二手房中介公司惨淡经营，那么主动顺应市场做理性调整的最佳时期已经如期而至了。

楼盘分级销售模式值得关注

   既然已经有了调整的意愿，那么如何调整就成了各大房地产商思考的重点。对此记者了解到，不少开发商选择的调整方式是：理性细分市场后采取分级定价方式来精准寻找潜在客户。
   广西恒大集团销售分公司副总经理林崇凯告诉记者，这次促销的特价房之所以价格低得惊人，主要原因是这些住房在楼层、朝向、采光等方面都有不尽人意之处，为此该公司采取“特价房”的方式予以销售。该负责人说，他们先前做过市场调查，不少人都有意向在苹果园安家落户，不过经济实力有限，购买力稍微欠缺，为此特别向这些客户群体推出了50套居住品质稍次，但极具价格优势的高性价比住房。“如果此次分级定价销售模式试水成功，我们有可能再次做类似尝试。”
   据了解，推行楼盘分级定价销售模式的开发商已经为数不少。像盛天茗城在5月份就破天荒地打出起步价4280元/平方米的招牌，而在此之前，该楼盘的均价为6300元/平方米。对此，该公司有关销售负责人解释说，住房不能笼统定价，而应该物有所值，因此，那些居住品质相对较差的住房就标出最低起步价，而对于那些优秀居住品质的住房，例如“楼王”，其售价则高达8000元/平方米以上。
    汇东俪城的开发商广西汇东投资置业公司总经理黎卫也告诉记者，汇东俪城之所以定位的3390—4300元/平方米这一价格区间，正是出于对楼盘居住品质级别的考虑，像少部分住房的户型朝向正对埌东客运站，居住品质较差，因此最低优惠至3390元/平方米，但对于那些居住环境好的住房，通常都在4000元/平方米左右。
房价走低 该不该出手购房？
大盘主动降价
购房人该不该出手？
   对于长期处于高房价之苦之中购房人来说，房价出现向下会调的松动迹象应该是一个好消息。那么，面对大盘主动降价销售，购房人该不该出手购房呢？
   对此，业内分析人士建议认为，如果购房成本没有超出家庭经济能力允许范围，购房人不妨果断出手购买，毕竟大盘拥有一定品牌实力和诚信度，不管是居住环境品质还是后期物业服务，都有一定保障，而且性价比优势也是很明显的，以此次降价销售力度最大的苹果园为例，该楼盘所处片区为凤岭领馆东板块的均价在4200元/平方米左右，此时推出“3088—3388元/平方米”价格区间住房，其售价基本上已经回落到了2007年上半年凤岭房价“疯涨”以前的价格水平，其性价比之高不言而喻。
   不过，也有购房人继续持观望态度，不少市民认为，楼盘有第一次降价，就有可能有第二次降价，甚至第三次降价，如果降价成为常态，那么什么时候出手购买都不迟。而一些购房人则抱怨说，开发商降价销售对新客户是好事，但对于老客户来说却是折磨，尤其是对于那些对楼盘分级定价销售模式不理解的客户来说，感觉就像是遭遇了一场“房屋价值缩水”的经历，如此一来，买房的积极性自然受到影响。
    面对购房人对楼盘分级定价销售模式的理解偏差，有业内人士建议，要想真正激发购房人的购买信心，开发商、代理商们还需提供更周到完善的购房服务，真正让购房人明明白白消费购房。例如，在推行楼盘分级定价销售方式时，除了应该主动公示所售住房的本身的销售信息外，其实还有必要将完整地将整个楼盘的相关分级定价情况予以公示说明，诸如某套住房应属于处于哪一类分级类别，其分级标准的理由是如何如何。