主题：央行“两率”下调 能否引领房地产稳定发展？

编者按：近年来，房地产业一直是宏观调控的重点关照领域。尤其是本轮“从紧货币政策”实施以来，房企资金链受到较大压缩和抑制，并因此累及部分房企的生产经营状况。这一点，已经从房地产上市公司的业绩报告中初步反映出来。那么，央行近日释出的“两率”下调，能否为房地产业带来一场及时雨？

“两率”齐降 房地产业的一场及时雨

央行率先出手“救市”，房地产上市公司闻风而动。

16日，在上证指数下跌4.47%的情况下，房地产上市公司近三分之一上涨，其中国兴地产、绿景地产以涨停报收。

在今年7月份，关于房地产业发展的声音不断扩大：中央提出要“稳定发展房地产市场”；十一届全国人大财经委员会第5次全体会议提出，要“促进房地产市场稳定健康发展，防止资产价格波动过大”；银监会年中工作会议提出，“要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展”。

在经过两个月的“发酵”之后，这些声音终于演化为政策——“两率”齐降。尽管这些政策并非是为房地产而发，但其对实现房地产业稳定健康发展的作用不容小觑。7%以上的按揭利率已高到百姓难以承受的程度，所以，降低贷款利率有助于阻止房地产市场的继续下滑。

房地产拖累整个经济滑坡？

“从目前来看，‘两率’下调对房地产市场的作用不会很大，但至少不会是利空。”中国青年政治学院经济系主任林江表示。

国家统计局发布的数据显示，1月-8月，我国城镇固定资产投资84920亿元，同比增长27.4%。但是房地产投资继续回落，1月-8月，房地产开发投资18430亿元，增长29.1%，增幅继续回落。1月-7月房地产开发投资增长30.9%；1月-6月为33.5%。

固定资产投资是衡量中国钢铁和建筑材料等过热领域投资的一项关键的宏观经济指标，同时也是拉动中国经济增长的主要因素之一。其中，占固定资产投资四分之一权重的房地产行业，仍继续快速下滑。国家统计局公布的数据显示，1-8月份房地产投资增速跌至29.1%，较1-7月份30.9%的增速明显下降。

“到10月以后可能出现大幅下滑，从而对城镇固定资产投资产生比较明显的影响”。华宝信托宏观分析师聂文预测。

中金公司在最新发布的策略报告中表示，房地产新开工面积在三季度可能见顶，受此拖累，四季度投资增速走势不免令人担忧，房地产相关行业（包括钢铁、建材等）受其影响，增速也有下滑的隐患。

上周五公布的工业增加值仅为12.8%，为6年来新低，这似乎也进一步明确了国内经济增速下滑的趋势。

“现在看来，通胀已经不是主要问题了，保持经济持续稳定增长将成为今后政策调控的主方向。”林江强调。

今年以来，央行坚决地贯彻了从紧货币政策。在6月份进行了今年的第5次存款准备金率上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。央行今年这5次上调存款准备金率，共计3个百分点，冻结估计约人民币1.3万亿元的银行资金。

一家房地产业分析师的说法在业界比较有代表性。他认为，在房地产市场逐步调整过程中，房地产投资增速会随市场调整下滑；受市场继续调整影响，开发商会调整开发计划，也会影响到房地产市场投资增速。由于房地产项目存在开发周期，可能2008年的投资增速反映的是2007年房地产市场状况，因此，短期内房地产销售状况对投资的影响只是微弱的。但2009年房地产投资情况可能下降更多，增速下降的趋势也将延续到市场成交量出现转机之后。

政策出手有多大助益

市场对于降息的消息总体感到“振奋”，但是在房地产业内人士看来，降息虽具备积极性的信号作用，但恐怕还难以撼动楼市低迷的预期。

“‘两率’齐降，更多的是央行向市场释放的一个信号，货币政策放松的信号。”林江强调。

此次下调贷款利率和准备金率并不是针对眼下的楼市。央行在宣布降息的通告中明确表示，目的是落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展。当然，贷款利率的下调有利于刺激楼市需求，主要是增强消费者贷款购房的意愿，有助于激活交易。但购房者对降息“买不买账”还是未知数。

记者一位早有购房计划的朋友在听闻贷款利率下调之后，仍坚定地持观望态度。

在今年7月份，银监会召开的2008年年中工作（电视电话）会议上，银监会主席刘明康指出，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。这是自从去年下半年实施从紧的货币政策至今，首次出自监管层有关改善房地产信贷需求的表态。

而在资本市场上，房地产上市公司的再融资已经充分体现了“有保有压”。从今年5月份以来，房地产上市公司再融资悄然开闸。保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批，卧龙地产12亿元定向增发也获批。而今年前5个月，仅有金地集团12亿元的公司债获批。

作为国民经济的支柱型产业，房地产业的发展也牵动着地方政府。近期，一些地方政府悄然推出刺激楼市回暖的优惠政策。比如，9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，出了土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策外，最为引人注目的就是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。此外，出台房地产新政的还有沈阳、河南、厦门、长沙、成都等地。

据悉，西安出台这个政策的初衷之一就是为了保持全市经济持续健康发展。

分析人士强调，“两率”齐降并非直接针对房地产市场，但这项政策的推出对于引领房地产市场进入健康发展轨道肯定会起到一定的积极作用。同时，利用适当的政策调控，把房地产市场带入健康发展的轨道上来，也是落实“一保一控”的具体做法。

“我个人判断，从国内外经济环境综合分析，现在已经进入了降息通道。”林江表示。他认为，在这个比较敏感的时期，房地产市场对政策做出何种反应，还需进一步观察。从保持经济增长的角度出发，未来实施积极财政政策、加大某些行业的扶持力度、取消对房地产行业的一些限制政策，甚至放松货币政策都是存在可能的。

渠道“堰塞” 房企探寻融资新方式“过冬”

融资渠道“堰塞”，遭遇销售淡季，房地产商今年的日子过得有点“拮据”，甚至用手头很紧来形容都不为过。

中报数据显示，保利地产、金地集团、招商地产等地产龙头资金链全线收紧，负债率大幅上升。房地产企业每股筹资现金流量为0.59元，大大高于2007年上半年的0.42元。

同样是2008年中报数据，在报告期内，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的每股经营活动产生的现金流净额分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。虽然行业融资环境不好，但为了维持正常的生产经营，房地产上市公司还是尽力通过债权及股权进行融资，以便使手头持有更多现金来应对行业的调整。

房地产企业融资难，已经成为不争的事实。特别是受国家紧缩政策的影响，地产企业的融资渠道逐渐萎缩。资料显示，今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长，自筹资金、发行债券、增发新股、定向配售等其他融资渠道的重要性开始进一步凸显。

本报数据中心提供的资料显示，今年增发新股的房地产类上市公司主要有金融街、名流置业、栖霞建设、福星股份，增发数量最多的为金融街，达到30000万股，发行价格为27.61元/股。而非公开发行股票的房地产类上市公司包括首开股份、美都股份、泛海建设、世荣兆业、香江控股、上实发展、华丽家族、ST天华、苏宁环球，除了华丽家族是采取网下定价发行，其余的均为定向配售。其中配售最多的是首开股份，发行数量为55000万股，最少的美都股份也达到6300万股。

与增发不同的是，公司债的发行同样惹人注目，房地产企业发债蔚然成风。西南证券的债券研究员郇超则表示，公司债缓解了房企资金紧张的压力，可能会成为他们的“救命稻草”。

而事实上，很多房地产企业确实是通过发行债券来缓解资金紧张的压力，手头举债的公司同样不在少数。经记者初步统计，今年发行公司债的公司主要有：金地集团3月发行12亿元公司债；保利地产7月发行43亿元公司债；新湖中宝7月份发行14亿元公司