主题：全球地产形势严峻 成为拖累经济增长主要根源

当前全球房地产市场形势比较严峻，已成为拖累世界经济增长的主要根源。

据英国《经济学家》杂志对世界20个主要国家和地区房价变动定期跟踪监测的数据显示，近一年来，北美、西欧、日本、南非等国家住房价格涨势普遍回落，其中不少国家出现下跌。

为遏制房地产市场继续恶化、缓解次贷危机，美联储从去年9月开始已连续8次降息，联邦基金利率从5.25%降至2%；英格兰银行在去年11月至今的4个月内连续3次降息。与此同时，美国政府出台了提高银行抵押贷款限额、为抵押再融资提供资金等一系列政策措施。这些政策措施的实施效果也日益显现，特别是对于缓解次贷危机、增加流动性发挥了积极的作用。但是，分析表明，受多种因素制约，全球房价继续下跌的压力很大，房地产市场近期回暖的可能性较小。

第一，当前全球通胀趋高、经济趋缓，各国央行从紧的货币政策取向将加重房地产市场降温趋势。今年以来，国际石油和食品价格飙升至历史最高水平，全球通胀压力加大，多数国家的通胀率已超过央行设定的控制目标。各国央行将不得不以牺牲短期经济增长为代价，实现价格稳定和经济长期持续增长目标。美联储和英格兰银行停止了降息行动，欧洲央行则在近期升息，澳大利亚、新西兰、俄罗斯、印度、巴西等则持续升息。预计今年下半年各国融资条件比较紧张，融资成本提高，购房贷款和住房需求受到较大制约，房地产市场继续降温，美国、英国等房价可能进一步下跌。

第二，信贷危机的负面影响仍在持续，也抑制住房需求。尽管目前全球信贷市场显现缓和迹象，但流动性仍显不足，银行机构对住房贷款越来越谨慎，惜贷问题比较突出。在各国房地产市场上，不仅融资成本高，而且抵押贷款市场再融资难度很大。由于房价呈下跌趋势，银行为规避投资风险，纷纷提高房贷预付定金比例，降低抵押品贷放额度，调高抵押贷款利率，从而影响住房抵押贷款和购房意向。据调查，今年以来美国、英国等住房贷款需求减少，抵押贷款申请数量持续大幅下降，抵押贷款规模缩小。

第三，抵押贷款市场恶化状况没有改变，房价下跌趋势难以逆转。据美国抵押贷款银行家协会调查，自2006年一季度到今年一季度，抵押贷款违约率和丧失抵押品赎回权比例持续上升，达到历史最高水平。随着可调利率抵押贷款利率重置高峰期的到来，以及经济减速、待售房总量不断增加、投机购房等因素的作用，丧失抵押品赎回权比例可能还将上升，特别是7月以来美国两家房产抵押公司陷入金融困境，从次贷危机扩散到所有资产等级范围的信贷危机，进一步加剧了房价下跌趋势。在市场高度发达的美国和西欧国家，房地产市场主要依靠抵押贷款来运作，如果没有运行正常的抵押信贷市场，房产地市场很难恢复常态。

第四，受全球经济减速影响，收入预期减少，住房支付能力下降，市场需求疲软，或导致住房销售量和房价继续下滑。尽管今年一季度世界经济增长普遍好于预期，但是由于国际石油和食品价格持续高涨、房地产市场持续降温，经济增长动力明显减弱，劳动力市场明显转冷。美国失业率从1月的4.9%升至5月的5.5%；日本从3.8%升至4%；英国4月失业率从前4个月的5.2%升至5.3%。并且，受通胀趋高、就业前景黯淡、工资增长缓慢以及股市低迷、房价下跌等不利因素影响，家庭预算支出压力加大，消费信心急剧下滑，市场需求明显回落。加上市场对房价继续下跌的预期较高，预计近期购房人数越来越少，住房销售量继续减少，房价继续下跌。

第五，房地产市场泡沫还没有完全破灭。与2006年或者2007年上涨高峰年相比，今年以来许多国家房价大幅回落，但是仍高于历史平均水平。美国今年1~5月平均现房价格低于2005年、2006年（房价高峰年）和2007年的水平，但要高于2001~2004年平均水平。英国今年1~5月平均房价比2007年（房价高峰年）平均低1.7%，但比2006年高7.3%，比2005年高14.2%。这说明房价还有一定的下跌空间。

综合上述各种因素，美国、西欧和日本等国家房地产市场颓势在近期难以改善，房价下跌趋势难以扭转。预计全球房地产市场不景气状况可能延续至2009年。