主题：2008南宁楼市8大猜想

简单的两个词，道出今年整个楼市的发展状态和调控方向。老子在《道德经》中云：“夫物芸芸，各归复其根，归根曰静，静曰复命。”其本义为回归常态是事物发展的必然规律。2007年前全国楼市，包括南宁，房价都在一种躁动不安的非理性中增长。房价似乎脱离了地心引力直线飙涨，中低收入家庭望“房”兴叹，住房保障成为遥不可及的梦想。

没有永远上涨的房价，也不可能让广大中低收入家庭看不到住房的希望。2008年，政府已经找到了房价和住房问题“复归其根”的策略，就是从银根上紧紧地牵制房地产的过热发展，并且，政府也“归位”承担起保障住房供给的责任。

2008年，将是南宁房价的“回归年”和住房保障的“归位年”，楼市拐点若隐若现。无论是房价、地价、双限房、二手房、产品、区域……都让我们有诸多猜想。2008年第1期居周刊特此推出首席策划《2008南宁楼市8大猜想》，和您一起探讨2008年南宁楼市走势的可能性。

猜想1：楼市拐点会不会出现？

本报记者 邝钰基/文 蒙海/图 南国城报居周刊

俸先生是南宁一家媒体的IT记者，自从2007年11月份后，他就经常给记者打电话询问：“南宁楼市的拐点到了没有？我应该在2007年还是在2008年后买房呢？”

拐点，已经成为很多专家学者、房产开发企业和广大普通老百姓争论的焦点。用俸先生的话说：“房价拐一拐，就可以省下几万元。”而南宁很多开发商则非常紧张地关注广州、深圳等外地房地产市场的发展态势，观察全国性的拐点争论潮是否也会波及南宁楼市。因为，南宁楼市拐一拐，对很多实力不强的开发商而言，就不仅仅是被割几百万元、几千万的事情，而是会否被“拐进”了市场的边缘甚至被淘汰。

南宁楼市拐点什么时候会出现？也就成为2008年南宁楼市第1大猜想。

拐点定义

各方看法很不统一

拐点论虽然在全国满天飞，南宁业内也开始热衷讨论，但对于“拐点”的理解却千差万别。

俸先生认为，目前南宁很多楼盘有很多优惠，这其实就是楼盘在“暗降”，持续不断的房价下降，就是拐点的形成过程。“在2007年11月份前，我去一些楼盘售楼部询问价格及优惠信息，那时候觉得能买到房子都很不错了，市场没有什么优惠和折扣，可是现在风向变了，打折很厉害，有些楼盘的三房户型一打折，总价就优惠了四五万，这在以前是不可能的事情。”

而南宁合富辉煌市场部经理陶媛媛认为，拐点不仅仅要看房价的升降或折扣，更要看楼盘的销售量。“我了解到南宁很多楼盘在11月份的时候，由于第二套房等房贷新政已经出台，很多销售很好的楼盘突然间销售速度就下降到40％左右，特别是一些在上半年受外地投资者影响的楼盘，其销售更不顺畅。如果楼市再这样持续低迷，很有可能会出现拐点情况。”

南宁宝创地产项目咨询有限公司总经理陈景浩则从经济学和物理学的角度来为“拐点”这一定义正名。“拐点，是一个物体的加速度a，从正（负）速度开始向负（正）速度转化。物体在上升或下降通道中加速度a为0，这个时刻就是拐点。”

陈景浩认为，大家都在讨论楼市拐点，但一个拐点的形成不仅仅包括房价、销售量等需求指标，还应该包括城市房地产总投资额和总开发量等供应指标。“我认为目前的房价只能说是波动形式，还不足以说明房价全面下挫。从供应这一角度来讲，目前还有很多外地开发企业在高调进入南宁市场，南宁房地产的投资金额和开发量都在增加，从这个角度来看，房价还是有正速度的推力，这又怎么能说南宁楼市有拐点呢？”

长期利好 充满信心

“从长期看来，南宁是不存在楼市拐点的。”陈景浩认为，南宁楼市的发展还大有前景。“本身南宁就是一个后发展的的城市，随着广西城镇化建设的进一步加大，很多区内外的优秀人才将向南宁聚集，并且中国-东盟国际商务区广阔的情景和风生水起的北部湾，都是支持南宁楼市长期走好的原因。”

南宁格尔威营销机构执行总经理蒋庆宾认为，未来南宁楼市会不会出现拐点，看几个数据就可以了。根据南宁市规划局最新公布的《南宁市城市总体规划（2006－2020年）》，2010年中心城人口控制在210万人，2020年则控制在290万人。而现在南宁中心城的人口已经约有150多万了，未来几年内城市在扩大，房产需求在增加，房地产还会有“拐点”吗？“目前全国共有18.75亿亩耕地，国家要死守18亿亩的土地红线，全国100多个城市，能分到的土地越来越少。分到南宁的土地就更少了，在地价节节攀升的情况下，是不可能控制房价逐渐走高的。 ”

 至于目前南宁市出现的大规模楼盘优惠，“看涨派”认为，南宁房价在2007年上涨的空间非常大，现在的打折促销行为是很正常的一个“盘整”行为，随着南宁楼市的逐渐消化，南宁楼市将恢复原来正常的走势，市场更加成熟了，不会大起大落。

深圳仙舟商业顾问有限公司总经理张国宏说，从目前南宁的房价现状来看，南宁的房价只是有部分虚高和泡沫，打折优惠是正常的市场调整，不能简单地看成拐点。

看空派

整体从紧 理性回落

尽管“看涨派”从理论到规划都有很多证据证明南宁楼市拐点不会出现，但“看空派”者还是从自身的人和事说起，相信自己对现实的判断和理解。

俸先生说：“我在媒体工作也算一个白领，但现在收入不足3000元，要我供4000元/平方米的房子还是相当困难的。”

 万科掌门人王石在中央电视台接受采访时说的 ：“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了。”

“看涨派”只是强调了未来南宁楼市的发展计划或者楼市供应层面，但房屋的需求和支付能却只字不提。

陶媛媛还就国家的宏观调控手段和方式来分析，“国家大的经济方针政策主调已经确定。从紧是房地产行业的主旋律。今年房地产要稍微再有一点‘冒头’，政府首先就拿‘加息’为过热的房地产灭火”。

“我们还注意到，现在政府的调控房价很有艺术，也能很快补充漏洞。”陶媛媛认为，2007年国家在出台24号文强调中低收入家庭住房保障后，有关第二套房的房贷的界定标准还未明确，但中央很快出台了“补充通知”，并且在第二套房的认定上，采用的是更为严厉的以“家庭”为单位的界定标准。

南宁翼虎顾问有限公司总经理黄利华分析认为，过去几年，南宁房地产步入一个房价快速上涨的周期，而从今年开始，由于“从紧”政策作为未来楼市调控的基调，全国房地产，包括南宁，已经不可避免地从快速上涨回落到平稳发展，个别虚高的城市就出现大幅跌落。整体从紧已经是南宁房地产拐点的一个鲜明特征。

正如王石在其博客上承认，内地房价走势正处在一个拐点上。但他同时表示，自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。

本报记者 王一纯/文 蒙海/图 南国城报居周刊

2007年是南宁土地市场出尽风头的一年。从1月的480万/亩到8月的510万/亩，到9月的773万/亩到年末的1215万/亩，南宁地价成倍增长；从利海到隆源，到恒楷，再到天健，2007年“地王”多次易主。“地王”纪录屡被刷新，楼面地价激增，“面粉”贵过“面包”（地价比房价还贵）的现象，在2008年是否会成为土地市场的一种常态？

“面粉”贵过“面包”现象将延续？

2007年12月6日，深圳市天健（集团）股份有限公司以1215万元/亩的价格成功竞拍下中国-东盟国际商务区的PC2007-14地块，平均楼面地价达到3645元/平方米。而同被深圳天健囊括的PC2007-08地块的平均楼面地价更是达到4508元/平方米，这一数字甚至高过凤岭片区某些在售楼盘的均价。“面粉”贵过“面包”现象，从一定程度上反映出南宁土地市场在2007年不太正常的一面。“面粉”贵了，未来预期的“面包”价格自然会更贵。但“面粉”贵过“面包”的情景，2008年会重现吗？

南宁土地交易中心主任钟军安认为，南宁在土地交易的过程中，不管是拍卖还是挂牌形式，都遵循全国较通行的“价高者得”原则，所以不排除2008年会有更多的高价地出现在南宁土地交易市场。

但“面粉”贵过“面包”的现象，仅仅是未来预期与既存价格的一种比较，本身没有多大的可比性。钟军安认为，南宁出现“面粉”贵过“面包”的现象，并不能说明今后南宁的土地价格都将延续这一局面。“2008年的土地价格主要取决于房地产行业的走势，国家近期不断出台新的政策，同时实行货币紧缩制度，这都将对未来南宁土地市场的成交价格造成影响。”另外，2008年的房价走势也会对竞拍人产生心理预期，如果南宁房价在2008年走势平稳，通过房价的反作用土地价格也将相对平稳。

土地供应量能否增长？

2008年的土地，供应量在某种程度上将决定土地的价格走势。

南宁土地交易中心主任钟军安估算，2007年南宁以招拍挂形式出让的经营性用地总供应量大约在3600亩左右。按照这一数字可以估算，2008年南宁市招拍挂的土地供应数量应该在3000亩左右。2008年南宁土地市场的竞争重心，还是通过招牌挂形式出让的中高档商品房用地，而2007年这类用地占总量的比例仅为14%。换句话说，2008年对于优质土地的争夺将变得更为激烈，这也意味着“面粉”比“面包”贵的现象还将持续。

钟军安还透露，2008年土地招牌挂的计划需要土地局下属各片区的相关部门进行统计上报，然后由土地交易中心进行汇总发布。现在各个片区正在进行数据统计，具体土地出让计划的发布时间，将由早先预计的1月底推迟到春节之后。钟军安说，凤岭商务区、高新区及相思湖片区都还有土地出让计划，估计比2007年将有下降的趋势。由此可见，2008年这些重点区域将鲜见大面积的土地出让。

下一个“地王”在哪？

2007年，“地王”的拥有者多半是外地的开发企业，“地王”这一称号成为了不少外来开发商在南宁打响企业名声最好的头衔。高价拿地，加上媒体的宣传力度，立刻就能够在南宁市民中形成一定的认知度。

业内人士普遍认为，2008年是否还能持续这种现象，则要看各开发商拿地的实力与决心。 同时随着越来越多的外来进入者把眼光放在南宁，2008年的“下一个地王”很有可能还是被外来者所抢得。

而从2007年“地王”出现的区域来看，“地王”在南宁主要集中在东盟国际商务区或者老城区。2008年“地王”会出现在哪里？虽然这与年度土地出让计划有很大联系，可是，随着东盟国际商务区的开发行将结束，老城区旧城改造项目日益稀少，2008年南宁要再大规模诞生“地王”的可能性在缩减。

外来房企抬升地价？

与涨声一片的楼市相映趣，2007年的股市也是牛气冲天。据数据显示，仅2007年上半年，上市房地产公司通过增发、配股等方式，合计融资超过1000亿元。融资换来的大量资金也成为许多上市公司在土地市场“挥金换土”的重要砝码。与此同时，一些蕴酿将于近年上市的地产公司也加入土地的抢夺战，以换取上市融资加分。2007年南宁土地交易市场上，诸如深圳天健、华润置地等上市企业已经浮出水面，而一直在谋求海外上市的利海集团、广州恒大地产也把触角伸向了南宁的土地市场。

随着国内众多大型房地产开发企业从一线城市转战二、三线城市，不排除在2008年南宁的土地交易市场上，将看到越来越多外来地产大鳄的面孔。而外来地产公司，特别是一些已经上市的地产公司在南宁圈地，将促使南宁房地产市场在2008年重新洗牌。

但从另一个角度看，国家在2007年加大了对房产开发企业大面积囤地的打击力度，相关政策的滞后性应该在2008年的南宁土地交易市场上有所反映。